|
Каким будет рынок недвижимости в 2016 году? Этот вопрос волнует не только риэлторов, но и тех, кто пока квартиру не приобрел, или еще не продал. По статистическим данным октября 2015 года, на рынке новостроек осталось до 45 % не проданного жилья. Таким образом, пауза затянулась, что собственно и коснулось многих застройщиков, которые ожидали предновогоднего ажиотажа продаж – в 2015 году этого не произошло.
Многие аналитики делают прогнозы, опираясь на прошлые кризисы, но это не дает приближенного прогноза в нынешних реалиях экономики. Если в 2008 – 2009 году необходимо было просто переждать плохой период, что и произошло, то сейчас пауза затянулась на полтора года и все ожидания направлены на стоимость нефти.
Цены на жилье, которые мы наблюдаем сейчас, сформировались за десятилетие в тех экономических условиях, когда экономика России не была подорвана снижением стоимости сырья, что является основной статьей наполнения бюджета. Также не было внешних санкций. Если посмотреть на тот рост цен и официальную инфляцию, то можно увидеть несоответствие – реальная инфляция гораздо выше заявленной. Да, действительно, никто не хочет отказываться от той прибыли, которую получал ранее. Это касается застройщиков, которые в последние 10 лет чувствовали себя достаточно комфортно при дешевых кредитах, и достаточно стабильных доходах у населения. Привычная реакция на кризис опиралась на то, что надо просто переждать неблагоприятное время. Снижение деловой активности летом 2015 года многие объясняли сезонным спросом, который осенью должен был восстановиться, но этого не произошло. Вследствие этого мы наблюдаем уже сейчас, что цены не только не поднимаются, но и опускаются в ряде случаев, также застройщики идут на беспрецедентные скидки.
В качестве примера приведем город Хабаровск и рассмотрим цены на новостройки в 2016 году. Сейчас большое внимание уделяется качеству и инфраструктуре жилья ориентированной на потребности клиента, а также объектам, находящимся в фазе завершения строительства. В ЖК «Сокольники» можно приобрести двухкомнатную квартиру по цене 47000 рублей за м2, что вполне по силам как молодым семьям, так и семьям с детьми. Более подробную информацию о квартирах ЖК «Сокольники» в Хабаровске можно посмотреть по адресу . Кстати, мы посмотрели цены на аналогичное предложение в 2014 году и на тот период стоимость 1 м2 составляла 55000 рублей, а снижение стоимости произошло в ноябре 2015 года. На этом примере можно увидеть, что застройщик оперативно отреагировал на рынок и не стал ждать нового года, который, кстати, пока не принес перемен в лучшую сторону. Подобная тенденция начинает приобретать массовый характер и застройщики начинают демпинговать цены за счет продажи квартир без отделки, что позволяет существенно позволяет снизить стоимость. Покупатель в свою очередь со временем делает отделку своими силами, благо то, что расценки на ремонт сейчас существенно снизились.
В последние 7 лет, цены на квартиры действительно были завышены. Сейчас, когда продажи упали, возникает вопрос – «Почему застройщик не снижает цену?». Срабатывает фактор психологической неготовности продавца к снижению стоимости. Также стоит обратить внимание на то, что на застройщика возлагается масса обременений: инфраструктура, коммуникации и т.д. Собственно этим можно объяснить популярность точечных застроек, когда нет необходимости вести коммуникации. Вероятно, властям придется пересматривать взаимоотношения с застройщиком в плане требований, чтобы снизить себестоимость жилья.
Сейчас не время для риска покупки квартиры на стадии котлована по той причине, что риски дальнейшего строительства увеличиваются. Даже покупка в готовом доме, в ряде случаев не позволяет быстро заселиться. Есть ряд примеров, когда дом не подключается к коммуникациям (отопление и т.д), ввиду того, что в доме продано менее половины квартир. Стоимость ЖКХ в не полностью заселенном доме, как правило, дороже аналогичного дома введенного в эксплуатацию. Теплосети не могут подключить половину дома, поэтому жильцам придется делить расходы по не проданным квартирам, это будут так называемые общедомовые расходы.
Структура нашей экономики и процессы, которые работали десятилетие, остались, а вот возможности поменялись. Соответственно то, что движется по инерции, в конце концов, когда-нибудь остановится. Чем выше уровень доходов, тем выше уровень расходов. Но мы наблюдаем дисбаланс между уровнем доходов и расходов. Уровень доходов сократился на 10 %, а уровень расходов на 30-40 %. Получается, что часть денег просто не участвует в обороте, что ведет к снижению деловой активности. А это связано с неуверенностью населения в завтрашнем дне и переходу к накоплению средств. Деньги откладываются на «черный день», который будет, или не будет – никто не знает. По сути, мы сами приближаем себя к дню «Х». Кстати, накопление происходит в валюте, что также ведет к повышенному спросу на доллар, и соответственно его подорожанию.
Будет ли жилье снижаться в цене и дальше? Здесь можно сделать разделение. Есть первичный рынок и вторичный. Вторичный рынок регулирует себя сам и на нем очень четко отмечается покупательная способность. Падение продаж на вторичном рынке связано с тем, что стали дорогими кредиты и категория покупателей, которая покупала себе дополнительное жилье, имеется не расширение жилой площади, а покупка своего единственного жилья, стала неплатежеспособной. Но рабочей зоной является продажа жилья, с последующей покупкой (расширение/уменьшение площади). В этом секторе продаж эквивалентом является жилье. Если вы продаете однокомнатную квартиру с намерением купить двухкомнатную, посредством доплаты, то эта схема будет работать. Обмен жилого фонда работает постоянно. Хотя и в этом случае, придется психологически адаптироваться к тому, что вам, возможно, придется продать свою квартиру дешевле, чем вы ее покупали. С другой стороны и покупать придется дешевле, чем эта квартира стоила два года назад – все будет пропорционально. Также продавец и покупатель на вторичном рынке может ждать длительное время, просто замораживая сделку до лучших времен. А вот застройщик этого сделать не может ввиду кредитов, которые были взяты под строительство, земельного налога, который необходимо платить. Застройщику придется идти на снижение цен, чтобы сдать дом и выйти из процесса строительства, который является для него затратным. Поэтому, те застройщики, которые поначалу сравнивали нынешний кризис с кризисом 2009 года, когда они просто его переждали, столкнулись уже не с внешним кризисом, а с внутренним, для преодоления которого необходима трансформация экономики в другую модель, а это уже длительное время на построение новой модели экономики.
|
.jpg "Дать объявление о продаже недвижимости Волгограда и Волжского")
