АВАНС ИЛИ ЗАДАТОК -- ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
В риэлторской практике часто для обеспечения исполнения обязательств по сделке, подтверждения серьезности намерений к проведению сделки используют такие понятия как "аванс" и "задаток". Какие функции они выполняют? Насколько законны такие понятия и как их применять?
Задаток – не просто частичный платеж. Это еще и способ обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). Задаток выполняет свои специфические функции:
1. Платежную. Задаток выдается в счет причитающихся платежей по договору.
2. Удостоверительную. Задаткодатель передачей задатка подтверждает наличие обязательства между собой и задаткополучателем.
3. Обеспечительную. Сумма, переданная в качестве задатка, гарантирует исполнение обязательства.
4. Компенсационную (штрафную). Сторона, виновная в неисполнении договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.
Гражданское законодательство не содержит четкого определения аванса. Как правило, под ним понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. Термины «предварительная оплата» и «аванс» с точки зрения закона идентичны.
Основные отличия аванса от задатка:
1. Аванс выполняет только платежную функцию. Задаток выполняет четыре вышеперечисленные функции.
2. Форма внесения предоплаты (аванса) не ограничена: это могут быть денежные средства, ценные бумаги и т.п. Задаток может быть выдан только деньгами.
Теперь представим на минутку, что вы – потенциальный покупатель квартиры. Риелтор предлагает стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения предварительного договора или соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: «Встретимся в суде!» И тут начинается самое интересное…
Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование – с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.
Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Гражданский кодекс не предусматривает обязательств платежа по предварительному договору. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ.
Также следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.
В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.
То есть, уплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора (соглашения о задатке) никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке. При возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.
Нижневолжская Гильдия Риэлторов довела эти положения законодательства до всех своих агентств и требует их неукоснительного исполнения. В НГР разработаны предварительные договора, в которых предусмотрена уплата аванса и предусмотрены штрафные санкции в качестве гарантий выполнения сторонами своих обязательств.
Член Совета Нижневолжской Гильдии Риэлторов Богдюк Б.В.
|
