Настоящий финансовый кризис, несомненно, затронет все сектора экономики, однако, область недвижимости попала под его влияние одной из первых, как область, нуждающаяся в движении крупных финансовых потоков. В новых условиях банки пересматривают условия по кредитам, ужесточают требования к заемщикам, покупатели не рискуют совершать крупные сделки, а девелоперам и риелторам приходится пересматривать объемы и порядок работы. О том, как нынешний кризис отразится на ситуации в столице, с ее высокими ценами на жилье, неувядающим спросом, значительно развитыми секторами элитной и коммерческой недвижимости, корреспондент Domania.ru беседовал с экспертами рынка.

Ход кризиса

«Мировой финансовый кризис внес серьезные коррективы в ситуацию на рынке недвижимости. Девелоперы пересматривают стратегические планы, в том числе и замораживают «бумажные» проекты. Вероятность отставания от ранее заявленных сроков начатых проектов повысилась. Все это свидетельствует о том, что в ближайшей перспективе объем предложения нового строительства в столице сократится. В условиях ужесточения банковских условий по ипотечному кредитованию и приостановки программ на первичном рынке ожидается сокращение объемов ипотечных сделок, что скажется на общем уровне спроса. Негативная ситуация с кредитованием застройщиков, в свою очередь, приведет к ограничению объема предложения на рынке, а все это серьезно повлияет на ценовой уровень. По нашей оценке, до конца года при стагнации спроса цены будут стабильными. Однако, в большей степени тенденции рынка недвижимости будут зависеть от развития общей ситуации российской экономики, от ее макроэкономических показателей», – говорит Владислав Луцков, Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ».

Вместе с тем эксперты отмечают, что в московском регионе ситуация пока достаточно стабильная, а некоторые связанные с кризисом перемены могут оказаться благоприятными для рынка.

«Умеренный» рост

«Если рассматривать московский регион, то в краткосрочной перспективе можно ожидать стабильную ситуацию на рынке недвижимости, в среднесрочной – умеренный рост на уровне инфляции. Долгосрочная перспектива определяется уменьшением количества предложений и соответственно увеличением стоимости предложения», – считает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Среди текущих тенденций он отмечает отсутствие значительного роста строительства. Однако, по мнению Дмитрия Дементьева, оно обусловлено текущим состоянием национальной экономики и законодательства, поэтому не следует искать обратного влияния данного события на население. Жилье как было, так и останется в ближайшей перспективе дефицитным товаром. «При хорошем спросе на квартиры возможно возведение домов без привлечения кредитных ресурсов с минимальным вложением собственных средств компании в начальное освоение площадок»,¬ – отмечает Дмитрий Дементьев. «Само по себе невыполнение плана по строительству жилья не оказывает влияния на рынок недвижимости. Имеет значение баланс платежеспособного спроса и предложения, рентабельность проектов, которую определяет рост стоимости квартир при опережающем увеличении себестоимости строительства и цены «входа» в проект, и другие факторы. В настоящий момент на рынок недвижимости влияет множество факторов: падение фондовых рынков, удорожание стоимости денег, уменьшение предложения объектов. В данной ситуации, как показывает практика, самым надежным и стабильным активом будет недвижимость, и поэтому мы не прогнозируем падения цен на недвижимость в обозримом будущем»,– поясняет он.

О стабильности в московском регионе говорит и гендиректор «CENTURY 21 Серебряный Век» Карина Дохикян: «Сказать, что ситуация на рынке изменилась глобально, пока не могу. Нет и ценового падения. Все понимают сейчас, что продавцы готовы торговаться, и совершенно спокойно можно получить дисконт в 10% . Но все же тенденции к значительному падению пока нет». При этом она отмечает, что наиболее нестабильная ситуация на вторичном рынке, где несомненно, присутствуют панические настроения. «Собственник думает так: цены будут падать, значит, нужно срочно продать свою квартиру и сохранить деньги – выставляют жилье на продажу. Но потом вдруг понимают, что, продав квартиру, им эти деньги нужно будет куда-то вложить. Куда? В банках хранить капитал неликвидно – инфляция сейчас выше процентов по вкладам. Поэтому, проанализировав ситуацию, на полпути продавцы останавливаются», – описывает ситуацию Карина Дохикян. Она сообщает, что за период сентябрь-октябрь количество сделок сильно уменьшилось. «Однако, это не означает, что предложение превышает спрос. В Москве такого никогда не было и, скорее всего, не будет. Даже в период кризиса 1998-го года такой тенденции не наблюдалось. Москва навсегда останется рынком продавца, потому что количество желающих здесь жить превышает возможности города по обеспечению всех квадратными метрами. Да, сейчас стагнация, но глобальных изменений пока нет», – заверяет Карина Дохикян.

Говоря о ситуации на рынке новостроек, Карина Дохикян также указывает, что некоторые тенденции наметились еще до кризиса. Люди несколько охладели к новостройкам на нулевом этапе. И раньше-то покупать такую недвижимость было достаточно рискованно, а сейчас тем более велика вероятность того, что проект не будет завершен. «Тем не менее, пока на новостройки цены не упали ни на копейку. Возможно, прошло слишком мало времени, чтобы ощутить сильные изменения», – говорит Карина Дохикян. В качестве пути выживания в этот период Дохикян приводит пример следующей ситуации – появились недельные или 10-ти дневные акции, когда девелоперы и застройщики предлагают специальные дисконты покупателям в указанный период. Такие акции можно было видеть и ранее в моменты, когда застройщикам необходимо было гасить свои обязательства по заемам. В настоящей ситуации с кредитными ограничениями можно полагать, что таких акций станет больше, и вызваны они теми же причинами, только в более глобальном масштабе.

Конечно же, изменения условий выдачи ипотечных кредитов и появление дополнительных требований к заемщикам подогревают панические настроения граждан, однако Дмитрий Дементьев считает, что стабильности ситуации политика банков не угрожает. «Банки стали опасаться дефицита средств, роста просрочек по кредитам и потому начали требовательнее относиться к заемщикам. В среднем процентные ставки повысились на 1,5-2 %, некоторые банки при кредитовании новостроек вводят дополнительное обеспечение кредитов — залог имеющейся недвижимости. Несмотря на то, что часть банков ушла с рынка ипотечного кредитования, сейчас в России предлагают ипотеку более 700 финансовых учреждений. Даже если половина из них уйдет с рынка, это не приведет к резкому сокращению объема кредитования. Более того, в условиях остро появившейся ненадежности быстрых и потому более доходных банковских операций ипотека дает возможность получать стабильный доход на протяжении долгого времени», – поясняет Дмитрий Дементьев.

«Элитный» рынок

Особым сектором на рынке является элитная недвижимость. О ситуации в этой области сайту Domania.ru рассказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Девелоперы, быстро оценив ситуацию в элитном сегменте, стали предлагать гибкие условия покупки, с возможностью рассматривать различные бонусы и программы рассрочки платежей. Девелоперы стали активнее обращаться за помощью к консультантам, понимая, что именно от консультанта в значительной степени зависит принятие клиентом решения о покупке. Все больше строительных компаний стремятся заключать эксклюзивные договора с профессиональными консультантами, увеличивая при этом вознаграждение за реализацию своих объектов до 7%. На рынке вторичного жилья зафиксированы беспрецедентные случаи снижения цен на элитные квартиры до 30%. Частично данные меры применяются для тех объектов, цены на которые были изначально завышены и не соответствовали рыночному уровню, но есть и случаи снижения цены ниже рыночной. Подобные предложения предоставляют возможность как никогда выгодно инвестировать в недвижимость».

По словам Константина Ковалева, в сравнении с другими сегментами рынка недвижимости на рынок элитного жилья кризис оказал наименьшее влияние. «По средним показателям, данный сегмент традиционно более стабилен и значительно более устойчив к кризисным проявлениям. В сентябре 2008 г. средняя цена на элитное жилье достигла $23 000 за кв.м. Таким образом, в отличие от других сегментов рынка недвижимости, где отмечалось систематическое снижение ценовых показателей, в элитном сегменте по средним показателям был зафиксирован незначительный рост цен: по итогам месяца он составил около 0,5%, с начала года цены здесь выросли на 21%. Среди новых объектов, появившихся в сентябре 2008 г., можно отметить жилой комплекс «11 Станиславского», распложенный в районе Таганский (ЦАО). Комплекс состоит из 5 домов на 38 квартир площадью от 60 до 340 кв. м, а также отдельной резиденции площадью 1 150 кв. м. Одной из отличительных черт данного комплекса является его высокая обеспеченность машиноместами: более 5 на квартиру. Цены начинаются от $19 000 за кв. м. Комплекс вышел на рынок полностью достроенным, после ГК, что добавляет комплексу очень значимое конкурентное преимущество», – рассказывает Константин Ковалев.

«В целом ввод в эксплуатацию новых элитных жилых комплексов в следующие два года значительно сократится, что создаст дефицит предложения и, соответственно, спровоцирует рост цен», – прогнозирует Константин Ковалев. Он отмечает, что спрос на элитное жилье будет сохраняться на стабильно высоком уровне, как среди москвичей, так и среди покупателей из других регионов.

Коммерческая недвижимость

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается активное снижение арендных ставок, но аналитики считают это во многом положительным моментом. «Рынку, на котором доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис и геополитические проблемы», – говорит Константин Ковалев. Так, на рынке офисной недвижимости в наиболее выгодном положении оказались арендаторы, т.к. собственники готовы предоставлять более гибкие условия аренды, сейчас удачное время для поиска новых помещений или для пересмотра существующих договоров аренды. Несмотря на то, что из заявленных на следующий год 2 млн. кв.м офисных площадей на рынок выйдет не более 500 тыс. кв.м, даже этот объем значительно повлияет на снижение арендных ставок. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой недвижимости. «В связи с ситуацией на рынке долгосрочных проектов, арендаторы хотят получить гарантии, что проект будет доведен до конца, и его строительство не приостановится, и тем более не «заморозится». Многие собственники идут на очень выгодные условия для арендаторов, такие как снижение ставок, менее жесткие условия договоров с целью привлечения их в проект»,- рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. По мнению специалистов, основы рынка коммерческой недвижимости остаются прочными. «Аналитики предсказывают стабильный рост ВВП. Несмотря на то, что происходит отток капитала, спрос на товары и услуги в России по-прежнему высок, и в итоге рынок вернется на прежние позиции. Кроме того, российским правительством был открыт резервный и стратегический фонд для защиты бизнеса. Как только падение достигнет самой низшей точки, московский рынок вернется на прежние позиции быстрее, чем западные рынки недвижимости, т.к. основы российского рынка прочные, и спрос значительно превышает предложение», – уверен Константин Ковалев.

Прогнозы

Как видим, на данный момент ситуация далека от критической, а заемщики и арендаторы могут получить свою выгоду от нынешних тенденций. Но каким будет развитие событий? «Делать точные краткосрочные и среднесрочные прогнозы в настоящий момент достаточно сложно: кризис еще не локализован, глубина и продолжительность его не ясны», – отмечает Константин Ковалев. «Однако, очевидно, что даже в условиях кризиса на элитные проекты ожидать массового снижения цен не стоит. В долгосрочной перспективе в сегменте элитного жилья рост цен продолжится, т.к. очевидно, что дисбаланс между предложением и спросом в ближайшие годы здесь преодолен не будет». «Каков бы ни был кризис, Москва и так практически застроена. Крупные застройщики на протяжении последних двух лет постепенно сворачивали свою деятельность в столице и перемещались в регионы. А в Москве как был нерешенным квартирный вопрос, таковым он и останется. Просто потому что город не резиновый, и желающих приобрести жилье здесь всегда будет достаточно, при том, что квадратных метров будет не хватать. Исходя из всего этого, трудно представить себе значительное падения цен на столичное жилье», – дополняет Карина Дохикян.