|
Мыльный пузырь, или инерция, какой из этих факторов применим сейчас к рынку недвижимости? Пока всеобщее внимание приковано к падению рубля, который каждый день бьет исторические рекорды, рынок недвижимости довольно слабо реагирует на колебания валютного курса. Пузырем можно назвать ценообразование на рынке недвижимости за последние несколько лет.
Если до кризиса 2008 – 2009 года, однокомнатная квартира в городе Волжском стоила 1500000 рублей, в 2010 году произошло резкое падение на 15-20 %, и такая стоимость держалась до 2014 года. Это наглядно показало, что до 2009 года стоимость недвижимости была завышена. За последнее десятилетие цены были привязаны к рублю. Меняется ли эта привязка сейчас? И как изменились цены, если мы будем их рассматривать в валюте.
Все это напоминает 1998 год, когда потенциальный покупатель, который планировал покупку однокомнатной квартиры, в одночасье мог приобрести трехкомнатную, но с условием, что деньги он хранил в долларах. Такой сектор рынка, как частные дома, в отличие от квартир, имеет медленную динамику роста. Показатель по регионам, на примере Воронежской области, показывает, что продажа домов в Воронеже "ссылка на первоисточник-http://voronezskaya.flado.ru/voronezh/ads/94/list" в начале декабря имеет положительную динамику, продавцы начинают поднимать цены, некоторые приостанавливают сделки. Но это относится к пригородному сегменту, по области ситуация стабильная. Теперь о долларовом эквиваленте стоимости.
При курсе доллара 37 рублей, даже не верится, что такое может быть опять, стоимость дома за 4500000 рублей, в перерасчете на доллары была 121600 $. Сейчас тот же дом стоит при курсе 60 рублей, уже 75000 $. Разница составляет 46600 $. Может ли недвижимость подорожать в соответствие с курсом доллара? Прямая логика подсказывает что возможно, на самом деле этого не произойдет.
На рынке произойдет насыщение через несколько месяцев, причиной этого является желание спасти деньги и вложить их в недвижимость. Но вложения сделают только те, кто их имеет. Повышения цен на квадратный метр жилья в декабре 2014 года на 8 -10 %, вполне обоснованны, но имеют временный характер. Причиной этому служит снижение покупательской способности населения, появление совершенно других приоритетов при расходование денег.
Некоторые сравнивают нынешний кризис с 90-ми годами. Что-то похожее есть, дешевеет национальная валюта, но если вспомнить, то время, подорожание было, но и печатный станок ЦБ работал на полную мощность, да так, что пришлось проводить деноминацию рублей, чтобы уменьшить бумажную массу. Правительство заявило о сокращение расходов на бюджет, что соответственно затронет многие слои населения, индексация заработной платы если и произойдет, то будет не более 5 – 10 %. Поэтому, когда спрашивают, покупать сейчас, или подождать, то с уверенностью можно сказать, - подождать. Ведь появился новый фактор. ЦБ 16.12.2014 года повысил ставку рефинансирования, что приведет к увеличению стоимости кредитов. Многие банки сейчас с большим скрипом выдают ипотечные кредиты, так как находятся в неопределенности. Просто никто не знает, что будет дальше.
Дорогие кредиты приведут к снижению ипотечного кредитования, что и приведет к снижению покупательского спроса на недвижимость. Фактор риска также играет большую роль, если год назад ипотечный заемщик мог прогнозировать свои расходы на будущее, то сейчас это становится проблематичным. Увеличение стоимости потребительской корзины, негативно отразится на заемщиках. Стоимость квартиры в условиях кризиса будет соответствовать экономическим реалиям без излишних спекуляций. А реалии эти уже обозначены Центробанком РФ до 2017 года, прогноз негативный.
Как изменится стоимость кредитов? Берите за основу ставку банка, которая была в период курса 45 рублей за доллар. ЦБ повысил ставку рефинансирования до 17 %, соответственно на такую величину повысятся ставки по новым кредитам + 50 % (зона риска банков) к этим процентам. Если минимальный потребительский кредит выдавался по ставке 25 %, то в новых условиях будет 25 + 7 + 3,5 = 35,5 %, такова будет минимальная ставка по кредиту.
Стоит ли сейчас покупать доллары? При нынешнем курсе это рискованное мероприятие, покупать надо было при курсе 50 рублей. Купить баксы, чтобы они у вас просто лежали, это тоже не вариант, никто точно не знает, кто стоит за всем этим, возможно падение рубля сейчас вполне запрограммированный процесс. Если вы решили рискнуть и заняться спекуляцией, то можно покупать даже когда доллар будет стоить 90 рублей. Главное вовремя продать, но в сегодняшней ситуации откат курса валюты назад, не может произойти за несколько дней, поэтому вариант есть.
|
.jpg "Дать объявление о продаже недвижимости Волгограда и Волжского")
